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2025/05/01 21:12:35 7,751次浏览

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作者:江月

来源: 大碗Pro(ID:gh_178ad0cf5bd9)

01

今年,发生了件很诡异的事儿。

年年催收物业费的物业管家,今年竟然沉默得相当彻底。

你且看图,

去年的管家,从其锲而不舍的催收物业费态度之中,我深深感受了他承担了沉重的任务指标。而在今年,管家仅在2月底的惯例行事后,时隔两个月,却再无多余的催收动作。

似乎,完全没了任务指标的困扰。

事出反常必有妖。

江月打探了杭州其它小区的物业的情况,果然,找到了一点蛛丝马迹。

2024年12月,萧山乐虹湾小区物业做了一次物业费7折的活动,诚意相当满——

已缴纳全年物业费的业主,新一年的物业费可以减免一个季度的费用;未满额缴纳物业费的业主,可减免剩下服务月份的物业费;未缴纳物业费的业主,直接减免物业费的费用。

国之璟府,高层住宅的物业费原本为2.8元/㎡/月降至2.3元/㎡/月(不含能耗费)。

降幅约18%。

此外,物业公司还承诺投入260万元用于小区公共区域的提升改造。

东旭府,原物业费收费标准是高层3.1元/㎡/月。今年起,物业公司表示,愿意从原来的3.1元/㎡/月降至2.3元/㎡/月。

降幅约26%。

物业费降价这事儿,可不止发生在杭州。

据中物研协发布的数据显示,

2024年以来,重庆、银川、青岛、武汉等城市已有超过100个小区实现了物业费下调,降费幅度在20%-35%之间。

还有一项数据显示,

2024年12月,武汉、南昌、青岛、重庆、南京、常州等6个城市物业服务价格指数下跌,其中武汉、南昌同比分别下跌0.72%和0.47%,青岛同比跌幅为0.14%。

更近一步讲,物业费的降价分两种形式。

一、空置房物业费打折。

自去年以来,甘肃兰州、山东青岛、江苏镇江等10余座城市宣布“空置房物业费”打折,最低低至五折;

二、物业费的直接下调。

比如重庆,龙湖某小区业主群的一则公告引发热议:物业费从每平方米3.5元降至1.8元。

降幅达48.6%。

比如武汉市,武昌区某小区,原本物业费每平方米2.8元,经过业主与物业协商,成功降至2.3元。

更狠的是广西柳州。

0元物业费,你可曾听闻?

2025年起,新华庭小区的物业公司直接实行免收物业费的模式,且计划22个小区试行免收物业费模式。

说到此,我总算明白我的物业管家为什么不来找我要物业费了。

说,是不是怕我要求降低物业费?

02

物业费因何而降?

其一,资产性收入下降。

根据2025年3月数据,

100个重点城市二手住宅市场均价为14053元/平方米,环比下跌0.3%,环比降幅较上月扩大0.14个百分点;同比下跌4.59%,同比跌幅较上月收窄0.55个百分点。截至本月,二手房价格同比、环比已分别连续下跌了27、25个月。

图表显示,我们已经跌了好些年。

看着那些跌幅超二三成,甚至腰斩的房源,我们起初震惊,而今默默接受。

与此同时,近5年来的租金也在跌。

高峰时期,50城平均租金能达到39元/㎡/月,如今平均租金为35元/㎡/月,达了历史低位。

具体到单套房子上,月租金跌幅轻则几百,重则几千。

其二,工资性收入水平下降。

尽管咱们一季度平均工资性收入还涨了将近6%,但是大家都明白“降薪和失业”是无论如何都绕不过去的难题。

再换个角度看,

如果你空闲时间去一趟图书馆,能发现其中的中年人还挺多。正应了那句话“图书馆成了失业中年人的最后救赎”。

正是由于房价下跌、租金下降,以及收入下滑等等因素的影响,导致居民消费意愿下降,进而对只涨不降的物业费的抗拒性越来越强。

那么,由此物业费就能顺理成章地降了?

当然不是。

你同意,物业公司可不带这么简单同意的。

以上,只是房东降低物业费的动力,能直接让物业公司降物业费的还得看这两招。

一、成立业委会,降低物业费。

业主委员会作为业主大会的执行机构,代表全体业主行使共同管理权,自然有物业选聘权

于是,也便有了与物业公司平等对话的地位。

还是以杭州为例,

而萧山东旭府小区的业委会今年开始物业选续聘,前期物业公司由于感受到压力,为了续聘成功便连续两次下调物业费。

当然,原物业公司最终还是未能续聘成功。原因为何我们暂且按下不表,之后再细说。

说到底,对于江月自己小区为何迟迟没人来催收物业费的原因又更具体了——原来也是在组建业委会。

二、业主不交物业费,倒逼物业费下降。

物业公司最怕什么?

不怕降物业费,更怕收不上物业费。

尤其是在高空置率的小区,由于业主认为没有享受到物业服务,缴费意愿更低。

据克而瑞物管调研数据显示,

典型城市物业费收缴率均有不同程度的回落,整体跌幅在2%-3%之间。以上海为例,2022年物业收缴率约92%,2023年收缴率则跌至90%,同比减少2个百分点。

整个物业行业的物业费收缴率均呈持续下滑态势。

2023年,500强物企物业费收缴率跌至80%,同比减少4个百分点;上市物企收缴率同样跌至85%,同比再降5个百分点。

再举一个特别的例子,

杭州宸瀚里小区由于物业提供的服务质价不符等问题,物业费的收缴率不到5%。

别真以为物业就稳赚钱。5%的物业费收缴率,必然亏大发。

为此,

降低物业费成为了物业公司提高收缴率的促销方式。

一边能让业主觉得优惠,一边又能“薄利多销”保证收取到更广范围的物业费。

这也正是业主与物业公司博弈之后的结果。

03

关键点,根本不在物业费太贵。

本部分先从东旭府物业费两连降开始说起。

今年,东旭府小区开始物业续聘选聘,原物业(碧桂园物业)起初表示愿意将高层的物业费下调至2.5元/㎡/月

3月初,物业突然临时通知业委会,表示准备继续下调物业费,高层物业费调整为2.3元/㎡/月,商业用房物业费从5元/㎡/月调整为4.6元/㎡/月,且续聘成功后的投入金额从30万元追加到50万元。

最终,业主还是强硬换了物业。

为何?

业主细数了物业的不作为——

游乐设施坏了就一拆了之;

单元门门禁坏了不修;

第三方检测到消防设备有问题。

所以,

业主们最看重的从来不是那点物业费,而是物业所提供的服务能不能匹配自己所交物业费。

据住建部最新数据显示,2024年全国物业纠纷案件量同比增长47%,其中70%涉及公共收益不明、服务缩水等问题。

武汉大学社会治理研究中心近期发布的《物业纠纷与社会稳定关联性研究》指出:在12345热线接到的民生诉求中,物业相关投诉占比达28.6%,且呈现"小事拖大、大事拖炸"的特征。

你看,

物业服务质价不符的问题,愈发普遍。

再来看另一个问题,

一场长达三年的业主公共收益追回案。

南京南大和园小区小区成立业委会后,发现原物业公司长期将电梯广告、停车费、场地租金等公共收益隐匿账目、拒不公示,累计侵占金额超千万元。

业主们历经三年维权,通过解聘旧物业、收集证据并提起诉讼,最终在2024年6月获南京中院终审判决:物业需返还业主473万元公共收益及利息。

类似的事情还发生在北京,

北京朝阳区某高档小区,业主委员会通过区块链技术追溯出物业公司5年间隐匿广告收益达580万元。

以上,我们不难看出,

虽然业主与物业公司每天朝夕相处,但是两者之间隔了一条鸿沟。

两者,仿佛处在两个世界。

对业主来说,物业公司从始至终都是不透明的——

一来,是服务收费的不透明。

作为业主,每年所缴纳的几千甚至上万元的服务费,到底有多少流向人力成本,有多少用于小区设备的维护,又有多少用于环境的提升……业主们都不得而知。

二来,是物业收入的不透明。

除去业主们每年缴纳的物业费,一个小区几百户上千户家庭,意味着有着太多太多的资源可以变现:广告费、停车费、电瓶车电动车充电费、快递箱安装费、快递点安置费、临时商品展点费,甚至是通过垃圾回收获得收入……

然而,这一切都只发生在隐秘的角落。

对于业主而言,他们只会感觉到物业公司之间的差距是如此巨大。

比如,某某小区最近物业公司还给业主发分红了,而反观自家小区的管家却仍在催收物业费;

比如,某某小区的物业一年清洗外立面三四次,而反观自家小区墙皮掉了也无人关心;

再比如,夏天来临,某某小区的泳池免费对业主开放,而自己小区的泳池遍地垃圾。

哪怕是缴纳着同样的物业费,各个小区的享受到的服务竟然均天差地别。

对此,业主们也只有一个办法——

努努力,争取把物业费降下来!

写在最后:安利 一个宝藏读书博主

你能想象,一个在工作岗位上干了36年,到了60岁依然在这个岗位上拼命的老员工却被停发了工资,完全靠着推销出去一份商品赚一份佣金来为生吗?而这个故事描写的主角的家庭,不是什么贫穷阶层,像男主威利这样的家庭,房子车子家电什么都有了,还有两个儿子,男主外女主内,推销员的工作在社会上也是体面的,可以说是非常典型的 美国中产家庭 。

这个故事来自美国剧作家 阿瑟·米勒的《推销员之死》 。

《推销员之死》这部作品首次上演是在1949年的美国,在中国第一次上演的时间是1983年的北京人艺,我不知道当时看的人能否感同身受。因为那时候刚改革开放,商品房刚刚兴起。1991年住房信贷业务才开始起步。恐怕很难想到,四十年后,我们也会面临房贷、分期付款等类似的困境。

这种困境,有很多名词来解释,你可以说是中产阶级的困境,可以说是后现代社会人的困境,工作对人的异化等等……

夏不绿,不著名作家,出版书籍十余本,售出多部影视版权,用写作丈量生活的尘埃。

去视频号、B站、小红书搜索「 夏不绿读书 」,关注我,让我们一起用阅读凿开心中的冰海,在阅读这座避难所里,一起做忠于自己的普通读者。

- End -

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